Planujesz zakup nieruchomości na rynku pierwotnym od dewelopera? Budowa się nie rozpoczęła lub jest w trakcie? Zgodnie z ustawą każdy deweloper rozpoczynający budowę i proces sprzedaży ma obowiązek otworzyć rachunek powierniczy, który będzie chronił pieniądze nabywców przed ewentualnym fiaskiem inwestycji. Z poniższego artykułu dowiesz się, jak działa to rozwiązanie oraz w jaki sposób zwiększa bezpieczeństwo transakcji.
Co to jest rachunek powierniczy?
Zacznijmy od tego, czym jest rachunek powierniczy. To narzędzie, które służy do wszelkich rozliczeń między potencjalnym nabywcą nieruchomości a deweloperem. Trafiają na niego wszystkie pieniądze w związku z umową zakupu (pod warunkiem, że inwestycja mieszkaniowa jest w trakcie budowy). Zasady jego prowadzenia podlegają przepisom Kodeksu Cywilnego oraz ustawy Prawo bankowe. Klient i deweloper są ze sobą powiązani tzw. umową powierniczą, natomiast deweloper i bank są związani umową rachunku powierniczego. Bank jest pośrednikiem transakcji.
Rachunek powierniczy otwarty i zamknięty
Ustawa deweloperska przewiduje dwa podstawowe rodzaje rachunków powierniczych – otwarty i zamknięty. Determinują one sposób wypłaty środków przez dewelopera.
W przypadku rachunku otwartego, bank wypłaca deweloperowi wpłaty klientów w transzach. Deweloper nie ma więc swobodnego dostępu do zgromadzonych środków. Otrzymuje je z banku wyłącznie po spełnieniu określonych warunków wynikających z umowy i ustalonego wcześniej harmonogramu robót. Pieniądze z rachunku przekazywane są deweloperowi wraz z ukończeniem kolejnych etapów budowy. Na każdym etapie konieczne jest przedstawienie bankowi dowodów, że uzyskane środki są wydawane zgodnie z przedstawionym wcześniej harmonogramem prac. Przed wypłatą każdej kolejnej transzy, bank musi skontrolować zakończenie danego etapu poprzez sprawdzenie wpisów w dzienniku budowy i potwierdzenie przez inspektora budowlanego. Co więcej, bank ma prawo również kontrolować sposób wydatkowania środków przez dewelopera poprzez zażądanie wyciągów bankowych czy faktur za zakupione materiały.
Otwarte rachunki powiernicze objęte są często jednym z dwóch typów gwarancji. Pierwszy z nich to gwarancja bankowa, która gwarantuje natychmiastowy zwrot pieniędzy z banku w przypadku upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy. Z uwagi na to, że jest to drogie rozwiązanie, stosują je raczej tylko duże firmy deweloperskie. Poza tym, istnieje jeszcze gwarancja ubezpieczeniowa. Działa podobnie, ale jest nieco tańsza – tutaj gwarantem zwrotu pieniędzy jest zakład ubezpieczeniowy. Prawo dopuszcza również stosowanie rachunków powierniczych otwartych bez żadnego zabezpieczenia. W takim przypadku ochrona środków nabywców jest znikoma.
Nieco inne zasady dotyczą zamkniętych rachunków powierniczych. Firma deweloperska może wówczas sięgnąć po zgromadzone na rachunku środki dopiero po ostatecznym zakończeniu budowy oraz zawarciu aktu notarialnego, który przenosi prawa własności na klienta.
Który rachunek powierniczy jest najkorzystniejszy dla inwestora?
Rachunek powierniczy stanowi jedną z najważniejszych form zabezpieczenia interesów nabywców lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym. Dzięki niemu kupujący może spać spokojniej, ponieważ ma znacznie większe szanse odzyskać wpłacone pieniądze w razie niewywiązania się dewelopera z warunków umowy.
Najpełniej taką ochronę zapewnia rachunek powierniczy zamknięty, ponieważ w przypadku bankructwa firmy deweloperskiej wszystkie zdeponowane kwoty nie wchodzą w skład masy upadłościowej, więc mogą bez problemu zostać zwrócone klientom. Podobną ochronę zapewniają rachunki otwarte z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową. W ich przypadku klienci są zaspokajani w 100% przez firmę ubezpieczeniową lub bankowego gwaranta – trzeba jednak wziąć pod uwagę, że w tym przypadku potrzebny będzie czas i sporo nerwów.
Najgorzej sprawa ma się w przypadku otwartego rachunku powierniczego niezabezpieczonego. W razie bankructwa dewelopera klienci otrzymają zwrot tylko części wpłaconych kwot. Zostanie zwrócona im wówczas ta część, która nie została wykorzystana na opłacenie kolejnych etapów inwestycji. Warto jednak pamiętać, że to co zostało już wybudowane, wchodzi w skład masy upadłościowej i jeśli zostanie spieniężone, w pierwszej kolejności powinno zaspokoić roszczenia nabywców. Upadłość dewelopera w trakcie realizacji inwestycji nie zawsze też kończy się wypłatą środków. Może się zdarzyć, że niedoszli nabywcy nieruchomości będą woleli, by budowa mieszkań została ukończona. Wówczas istnieje możliwość, żeby inwestycję kontynuował syndyk, albo inna firma deweloperska.
Rachunek powierniczy – podsumowanie
Deweloper ma obowiązek poinformować o rachunku w przygotowanym przez niego prospekcie informacyjnym. Powinny znajdować się w nim informacje na temat jego rodzaju, ewentualnej gwarancji, a także banku, który go prowadzi.
Warto pamiętać o tym, że przepisy ustawy deweloperskiej nie obowiązują deweloperów, którzy rozpoczęli swoje inwestycje przed wejściem jej w życie – czyli przed 29 kwietnia 2012 r. W tym wyjątkowym przypadku, deweloper może zbierać pieniądze bezpośrednio na swój rachunek. Choć od tego czasu minęło wiele lat, to w skrajnych przypadkach taka sytuacja jest możliwa i dotyczy trwających przez kilkanaście lat przedsięwzięć wieloetapowych.
Sprawdź dostępną ofertę na mieszkania w Oławie!